1. 주택의 정확한 시세를 파악하고 → 보증금이 적절하게 잡혀 있는지 확인

• 전세가율이 80%를 넘으면 위험(전세가율 : 집의 매매가에서 전세가(전세 보증금)가 차지하는 비율)
  • 전세가율이 매매가에 가까울 수록 ‘깡통전세’라고 함. → 갭투기 발생(자기 돈 없이 보증금으로 집 매매) → 전세가가 떨어지면 보증금을 돌려주지 못하는 전세사기로 이어짐
• 시세조회 : 국토교통부 실거래가공개시스템, ‘안심전세’ 앱, 공인중개사 문의

2. 등기사항증명서(등기부등본) 확인

• 등기부등본 : 집의 주소·면적 등의 현황과 집주인(임대인)이 누구인지, 이미 잡혀 있는 빚(근저당 등)이 있는지 등 해당 집에 대한 권리관계가 적혀 있음.
  • • 근저당권: 먼저 저당권은 ‘집주인의 집을 팔아서 돈을 가져갈 수 있는 권리’
• 만약 임대인이 돈 문제로 집을 잃게 되면, 세입자(임차인)는 보증금을 돌려받는 순서에서 밀릴 수 있어, 계약 전엔 반드시 등기부등본을 확인해야 함. 내 보증금보다 우선순위로 잡혀 있는 권리가 무엇인지, 그 금액은 얼마인지 따져봐야 하는 것.
• 표제부, 갑구, 을구에서 각각 아래의 사항을 확인
  • 표제부: 표제부에 적힌 주소와 계약서상 주소가 일치하는지 확인.
  • 갑구: 소유권에 대한 권리가 적혀 있음. 소유자의 이름, 주민등록번호와 계약하려는 임대인의 인적 사항이 같은지 확인. 압류, 가압류, 신탁 등 소유권 제한사항이 있다면 계약에 주의해야 함.
  • 을구: 소유권 이외의 권리를 볼 수 있는 항목. 저당권·근저당권*, 전세권 등을 확인할 수 있음. 집주인이 누군가의 보증금을 돌려주지 않아 임차권이 설정돼 있는지 살펴볼 수 있음.
• 열람·발급 방법 : 인터넷등기소

3. 등기부등본에 없는 선순위 채권 확인하기

• 선순위 채권 : 먼저 변제해야 할 빚
• 만약 집이 경매로 넘어갈 경우 내가 보증금을 돌려받을 순서보다 먼저 처리해야 할 빚이 있는지 살펴보는 것.(국세·지방세, 근저당권 등이 먼저 변제되고 남은 금액으로 보증금이 처리 됨)
• 이런게 많은 집은 유사시 보증금을 돌려받기 힘듦. 등기부 등본 외 아래 사항 체크
  • 나 말고 누가 더 있나?: 경쟁 임차인이 있는지는 확정일자 부여 현황을 통해 확인. 해당 주택의 세대주·동거인 등은 전입세대 확인서로 확인. 둘 다 주민센터에서 발급받을 수 있음.
  • 세금 많이 밀렸나?: 종합소득세·법인세 등 국세를 밀린 게 있는지 국세 완납 증명서로 확인. 세무서 또는 홈택스에서 확인. 재산세·자동차세 등을 확인하는 지방세 완납 증명서는 주민센터나 위택스에서 확인.

4. 건축물대장 + 건축물 현황도 확인

• 건물의 법적·물리적 상태를 확인하는 과정
  • 건축물대장에 ‘위반건축물’이라고 쓰여 있거나 위반 사실이 적혀 있는 경우 해당 건물 계약은 피하는 게 좋음**.** (승인 없이 몰래 개조한 집 같은 경우) 철거 명령이 내려지거나 과태료를 내야 할 수 있음.
    • 건축물대장은 정부24에서 주소를 입력해 열람·발급할 수 있음
  • 건축물 현황도는 건물 구조·면적 등 도면이 실제 현장과 일치하는지 확인하는 것. 불일치하는 경우 전세보증보험 가입이나 보증금 보호에 어려움을 겪을 수 있음.
    • 건축물 현황도는 **** ‘세움터’에서 볼 수 있음

5. 전세보증보험 가입 가능한지 확인

• 전세보증보험은 주택도시보증공사(HUG)∙한국주택금융공사(HF)∙서울보증보험(SGI) 같은 보증기관이 “집주인이 보증금을 제때 안 돌려주면 우리가 대신 갚을게!” 약속(=보증)하는 것.
• 전세가율이 높은지, 위법건축물인지, 선순위 채권이 많은지 등을 따져 전세보증보험 가입 가능 여부를 심사
  • 해당 주택에 대해 각각 홈페이지에서 주소 입력 등을 통해 전세보증보험 가입 가능 여부를 확인. 전화 문의도 가능.